Koupili jste investiční byt v dobrém stavu a za výhodnou cenu. Nyní vás hřeje dobrý pocit z rentabilní koupě a očekáváte automaticky roční výnos alespoň 5 %. Ačkoli je výhodný nákup nemovitosti zásadním článkem celého investičního cyklu, sám o sobě pro zajímavé zhodnocení peněz do budoucna nestačí. Výše výnosu záleží na velkém množství faktorů. Mezi ty nejdůležitější patří efektivní správa reality, která zahrnuje i pečlivý výběr nájemníků.
Výnos z investičního bytu je závislý na poměru mezi roční výší nájmu a kupní cenou. Významný problém proto představuje každý měsíc, kdy od nájemníků nedostanete zaplaceno, především pokud sami splácíte hypotéku na danou nemovitost. Výhodnou investicí se byt stává až ve chvíli, kdy je dlouhodobě a dobře pronajatý solventním nájemníkům se spolehlivou platební morálkou. Největší noční můrou investorů jsou proto neplatiči, tzv. střídači a jinak problematičtí nájemníci, kteří vás stojí spoustu peněz a času. Toto riziko je zapotřebí eliminovat, nebo alespoň minimalizovat hned na začátku.
Co vás všechno čeká, když se rozhodnete investovat do nemovitostí? Mějte v první řadě na paměti, že koupí ideální investiční nemovitosti starosti nekončí. O nemovitost je třeba se pravidelně starat. Kvalitní správa si žádá poměrně hodně času: zadávání inzerátů, komunikace se zájemci v podobě desítek telefonátů a e-mailů, triky zprostředkovatelů, prohlídky bytů po večerech, vybírání nájemného, přepisy záloh a energií, rekonstrukce, zajištění oprav a pravidelné údržby, komunikace s dodavateli, platba daní a poplatků a především všudypřítomná administrace v podobě složenek a smluv. Představu o bezpracné rentě tak v praxi rychle střídá vystřízlivění a z koníčku při zaměstnání se v mnoha případech stává práce na plný úvazek.
Starost o nemovitost raději svěřte profesionálům
„Pro všechny, kteří chtějí inkasovat pravidelný nájem a o nic se nestarat, existuje služba garantovaný nájem. Je také ideální pro majitele, kteří si byt koupili na hypotéku a nechtějí se dostat do problémů, když zrovna byt není obsazen nájemníkem nebo nájemník neplatí,“ vysvětluje David Novotný, majitel a jednatel nezávislé realitní společnosti Bohemian Estates International, která se už více než 10 let zabývá nákupem, správou a prodejem nemovitostí, nejen těch investičních. Spravuje nyní přes 500 nemovitostí v hodnotě 2,5 miliardy Kč.
„Funguje to tak, že si nemovitost od vás pronajmeme, vyhledáme spolehlivého nájemníka a prověříme jeho bonitu. S podnájemníkem uzavřeme podnájemní smlouvu. Vám platíme sjednané nájemné, i když je nemovitost neobsazená podnájemníky či nastal problém s neplatiči. Po ukončení nájmu garantujeme předání nemovitosti v perfektním stavu,“ uzavírá Novotný.
Zvláště pokud neprovozujete investiční byty jako svoji práci na plný úvazek, je lepší správu svěřit profesionálům. Kvalitní správce dokáže s vaším souhlasem, ovšem bez vaší asistence řešit v podstatě vše, co nájemní vztah obnáší. Od vyhledání vhodného, bezdlužného nájemníka přes vybírání nájemného včetně zajištění minimalizace jeho výpadku po běžnou údržbu, opravy a veškerý styk s úřady či dodavateli služeb a energií.
